ING: Amerikaanse huizenmarkt door het dal

Volgens ING Investment Management International (ING IM) is de daling van het aantal nieuwe gezinnen in de VS het dieptepunt gepasseerd, als gevolg van de verbeterende economie en arbeidsmarkt. Dit is goed nieuws voor de vraag naar woningen in zowel de huur- als verkoopmarkt.

Patrick Moonen, senior aandelenstrateeg van ING IM: “Eerder dit jaar, toen de Federal Reserve het mogelijk terugschroeven van zijn steunbeleid ter sprake bracht, begonnen de hypotheekrentes op te lopen. Dit vormde een bedreiging voor het herstel van de Amerikaanse huizenmarkt, omdat de betaalbaarheid afnam. In deze periode bleef vastgoed sterk achter bij aandelenmarkten.”

“Door het besluit om de afbouw van het steunprogramma op te schorten, keerden de kansen voor vastgoed, al blijven de hypotheektarieven boven de laagste niveaus van dit jaar. In hun zoektocht naar rendement zien beleggers vastgoed echter als een interessante beleggingscategorie.”

Volgens ING IM is de hypotheekrente weliswaar een belangrijk aspect in vastgoed, maar zijn de macro-economische en demografische factoren even belangrijk. Op deze twee gebieden blijft zij verdere verbetering zien. De vermogensbeheerder waarschuwt echter dat het herstel op de Amerikaanse huizenmarkt kan vertragen als gevolg van problemen rond de betaalbaarheid van woningen en starters op de woningmarkt.

Betaalbaarheid van woningen

De betaalbaarheid bereikte in januari een hoogtepunt. Sindsdien heeft een combinatie van hogere hypotheekrentes en huizenprijzen de gegevens op dit terrein echter ‘verzwakt’. Volgens ING IM liggen de huizenprijzen in de VS weliswaar ver onder het hoogtepunt van 2006, maar bevinden ze zich toch op het hoogste niveau sinds 2008. In 2014 zullen de huizenprijzen naar verwachting met enkelvoudige cijfers stijgen – een afvlakking vergeleken met dit jaar. Ook zijn de maandelijkse hypotheeklasten, uitgaande van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar, nu 25% hoger dan in april. Daar komt nog bij dat de verzekeringskosten zijn gestegen – met name de dekking tegen schade door overstroming.

Starters op de woningmarkt

De maandelijkse opstal- en verzekeringspremies voor starters liggen voor een modaal inkomen boven het langetermijngemiddelde. Daarnaast hebben jongeren in de VS vaak hogere schulden dan het algemene gemiddelde. Dit betekent dat ze dikwijls een lagere kredietscore hebben waardoor het lastiger en duurder wordt om een hypotheek af te sluiten. Dit heeft een negatief effect op het eigenwoningbezit.

Patrick Moonen, senior aandelenstrateeg van ING IM: “Amerikaans vastgoed heeft dit jaar een hoge volatiliteit vertoond en de marktcijfers geven een gemengd beeld te zien. Over het algemeen is er echter sprake van een positieve opwaartse trend voor deze beleggingscategorie, die naar wij verwachten zal doorzetten.”